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• 질의요지

  
  

  녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 국토계획법령 또는 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가 등을 받지 않거나 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 공유지분의 토지(「공유토지분할에 관한 특례법」에 따른 분할대상 토지에는 해당하지 않음)를 분할하려는 경우로서, 토지분할허가 기준을 회피하려는 경우가 아닌 경우에도 「김천시 도시계획 조례」 별표 27 제3호에 따른 토지분할허가 기준이 적용되는지?
  

• 의견

  
  

  
  아래 이유를 참조해 주시기 바랍니다.
  

• 이유

  
  

  우선, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 별표 1의2 제2호라목에서는 토지분할 요건을 규정하고 있고, 같은 목 (1)(라)에서는 토지분할 요건 중 하나를 규정하면서 조례로 정하도록 위임하고 있으며, 그 위임에 따라 「김천시 도시계획 조례」(이하 “김천시조례”라 함) 제32조 및 별표 27에서 토지분할허가의 기준을 규정하고 있는바, 김천시의 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 않거나 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 토지를 분할하려는 경우에는 국토계획법 별표 1의2 제2호라목 및 김천시조례에 따른 요건을 모두 충족해야 할 것입니다.
  
  그리고, 김천시조례 별표 27 제3호에서는 토지분할허가의 기준으로 택지식 및 바둑판식 형태의 토지분할이 아닐 것(가목), 기획부동산에 해당하는 토지분할이 아닐 것(나목), 하나의 필지에 대한 분할가능 필지는 1년 내 총 4필지 이하일 것(다목)을 규정하고 있습니다. 한편, 같은 별표 제4호에서는 “토지분할허가 기준을 회피하기 위하여 공유지분(법원의 판결 등)을 분할하는 경우에도 같은 별표 제3호를 적용한다”고 규정하고 있는바, 같은 별표 제3호 및 제4호의 규정 체계 및 문언에 비추어 볼 때, 같은 별표 제3호에 따른 토지분할허가 기준을 회피하기 위하여 공유지분을 분할하기 위한 법원의 판결 등이 있는 경우더라도 같은 별표 제3호에 따른 토지분할허가 기준이 적용된다는 점을 강조하기 위해 규정한 것인지, 아니면 공유지분(법원의 판결 등)을 분할하는 경우에 대해서는 토지분할허가 기준을 회피하려는 경우에만 한정하여 같은 별표 제3호를 따르도록 규정한 것인지 그 의미가 명확하지 않은 것으로 보입니다.
  
  따라서, 이 사안의 경우 귀 시에서 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역의 토지 현황, 공유지분의 토지 분할에 대한 규제의 필요성 등을 종합적으로 고려하여 김천시조례 별표 27 제3호에 따른 토지분할허가 기준의 적용범위를 명확하게 규정하고, 같은 별표 제3호에 따른 토지분할허가 기준과의 관계에서 같은 별표 제4호의 의미가 명확하게 드러나도록 입법적으로 해결하는 것이 바람직할 것으로 보입니다.
  
  <관계 법령 및 의견제시 대상 자치법규>
  
  「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」
  제56조(개발행위허가의 기준) ①법 제58조제3항에 따른 개발행위허가의 기준은 별표 1의2와 같다.
  ② 법 제58조제3항제2호에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 자연녹지지역을 말한다.
  ③ 법 제58조제3항제3호에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 생산녹지지역 및 보전녹지지역을 말한다.
  ④국토교통부장관은 제1항의 개발행위허가기준에 대한 세부적인 검토기준을 정할 수 있다.
  
  
  
  「김천시 도시계획 조례」
  제32조(토지분할) 시장은 영 별표 1의2제2호라목(1)에 따라 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하고, 토지를 분할하는 경우 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다.
  1. 분할제한면적 200제곱미터 이상으로 분할할 것
  2. 법 또는 다른 법령에 따른 허가·인가 등을 받지 아니하거나 기반시설이 갖추어지지 않아 토지의 개발이 불가능한 토지의 분할은 별표 27에 적합할 것
  
  【별표 27】
  토지분할 허가기준 (제32조제2호 관련)
  
  1. (용어의 정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
  가. “택지식 분할”이란 인·허가를 받지 않고 도로형태를 갖추어 그 필지에 접하게 다수 필지로 분할하는 것을 말한다.
  나. “바둑판식 분할”이란 인·허가를 받지 않고 도로형태를 갖추지 않은 바둑판형태의 다수 필지로 분할하는 것을 말한다.
  다. “기획부동산”이란 관계법령에 따라 원칙적으로 개발이 불가능한 토지를 분양 또는 판매하거나 개발이 허용되는 범위와 다르게 기획하여 광고 등을 통하여 토지를 분양 또는 판매하는 자를 말한다.
  2. (기획부동산의 판단기준) “기획부동산”의 판단 기준은 다음과 같다.
  가. 개발이 불가능한 토지를 택지식 및 바둑판식 형태로 토지분할을 하려는 자.
  나. 관계법령에서 허용되는 내용과 다르게 거짓으로 광고하여 부동산 질서를 해치는 자
  다. 택지식 및 바둑판식 형태의 토지를 신문, 인터넷, 전화 등을 통하여 다수에게 분양·판매를 목적으로 토지분할을 하려는 자.
  3. (토지분할허가 기준) 다음 각 호의 기준에 모두 적합한 경우에 한하여 허가하여야 한다.
  가. 관계법령에 의하여 인·허가를 받지 않고 분할할 경우 택지식 및 바둑판식 형태의 토지분할이 아닐 것.
  나. 기획부동산에 해당하는 토지분할이 아닐 것.
  다. 하나의 필지에 대한 분할가능 필지는 1년 내 총 4필지 이하여야 한다.
  다만, 다음의 어느 하나에 해당되는 토지의 경우에는 예외로 한다.
  1) 다른 토지와 합병을 위하여 분할하는 토지
  2) 2006년 3월 8일 전에 토지소유권이 공유로 된 토지를 공유지분에 따라 분할하는 토지
  3) 상속권자들이 상속인 법적비율에 따라 분할하는 토지
  4) 기존 묘지를 분할하는 경우
  4. (공유지분 분할허가) 토지분할허가 기준을 회피하고자 공유지분(법원의 판결 등)을 분할하는 경우에도 제3호를 적용한다.