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• 질의요지

  「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 함) 제5조제1항 및 같은 법 시행령 제4조제2항에 따르면 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자 등으로서 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 함)에게 임대사업자 등록을 신청할 수 있고, 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하도록 하고 있는데, 같은 법 제43조제1항에서는 임대사업자는 임대의무기간(각주: 임대사업자 등록일 등 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제34조제1항에서 정하는 시점부터 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호·제5호 또는 제6호의2에 따른 기간을 말하며(같은 법 제43조제1항 참조), 이하 같음) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 않으면 이를 양도할 수 없다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서는 같은 조 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다고 규정하고 있는바,
  공동 명의로 등록한 임대사업자(이하 “공동명의 임대사업자”라 함) 중 1인(각주: 이 사안의 경우, 2인이 공동으로 1호의 민간임대주택을 소유하여 임대사업자로 등록한 경우를 전제로 함)이 임대의무기간 동안 다른 공동명의 임대사업자 1인에게 자신의 민간임대주택 지분 전부를 양도하려는 경우, 민간임대주택법 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 양도받을 수 있는 “다른 임대사업자”의 범위에 공동명의 임대사업자 중 1인이 포함되는지?
  

• 회답

  이 사안의 경우, 민간임대주택법 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 양도받을 수 있는 “다른 임대사업자”의 범위에는 공동명의 임대사업자 중 1인이 포함됩니다.
  

• 이유

  먼저 민간임대주택법 제5조제1항에서는 주택을 임대하려는 자는 시장·군수·구청장에게 임대사업자의 등록을 신청할 수 있다고 정하면서, 같은 법 시행령 제4조제2항에서는 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다고 정하고 있는데, 해당 규정에 따라 등록한 공동명의 임대사업자 각 1인은 각각 임대사업자의 결격사유(법 제5조의6) 등 민간임대주택법령상 임대사업자에 대한 규제를 그대로 적용받을 뿐만 아니라, 「조세특례제한법」상 과세 특례 등 관계 법령의 임대사업자 관련 규정도 일반 임대사업자(각주: 1인이 단독으로 건설하거나 소유하는 주택의 임대사업자를 말하며, 이하 같음.)와 동일하게 적용받는바,(각주: 대법원 2017. 8. 18. 선고 2014두42254 판결례, 2020. 9. 3. 기획재정부 재산세제과-766 질의회신 사례 등 참조) 특별한 사정이 없는 한 공동명의 임대사업자는 일반 임대사업자와 마찬가지로 민간임대주택법령상 임대사업자로서의 법적 지위를 가진다고 보아야 합니다.
  그리고 민간임대주택법 제43조에 따르면 임대사업자로 하여금 원칙적으로 일정한 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속 임대하도록 하고, 그 기간이 지나지 않으면 해당 민간임대주택을 양도할 수 없도록 하되(제1항), 임대의무기간이라 하더라도 시장·군수·구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함함)에게 민간임대주택을 양도하여 기존 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하게 하고 있는데(제2항), 그 취지는 임차인의 주거안정을 보장하면서도 임대사업자의 재산권을 과도하게 침해하는 것은 방지함으로써 임대사업자의 부담을 완화하고 민간임대사업을 육성하려는 데 그 목적이 있다고 할 것이고,(각주: 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되어 같은 해 12. 29. 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」 개정이유·주요내용 및 2015. 2. 4. 의안번호 제1913854호로 발의된 임대주택법 전부개정법률안(김성태의원 등 10인) 국회 국토교통위원회 심사보고서 등 참조) 이때 주택 양도의 상대방을 “다른 임대사업자”로 제한한 것은 임대사업의 지속, 즉 해당 주택에 대한 기존 임대차계약을 안정적으로 유지할 수 있게 함으로써 결과적으로 임차인의 신뢰를 보호하려는 데 있다고 할 것입니다.
  그렇다면 이 사안과 같이 공동명의 임대사업자 중 1인이 다른 공동명의 임대사업자 1인에게 그 민간임대주택의 지분 전부를 양도하는 경우에는 기존 임대차계약의 상대방 중 일부가 그대로 유지됨으로써 임차인의 입장에서는 기존 임대차 계약을 안정적으로 유지할 수 있는바, 공동명의 임대사업자 중 1인이 같은 법 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 양도할 수 있는 “다른 임대사업자”의 범위에는 공동명의 임대사업자 중 다른 1인이 포함된다고 보는 것이 해당 규정의 입법취지에 부합하는 해석입니다.
  아울러 민간임대주택법에서는 임대의무기간 동안 허용되는 민간임대주택의 양도를 ① 같은 법 제43조제2항에 따라 민간임대주택 양도신고를 하고 다른 임대사업자에게 양도하는 경우와 ② 같은 조 제4항에 따라 부도, 파산 등 특별한 사정이 있는 경우 시장·군수·구청장의 허가를 받고 임대사업자가 아닌 자에게 양도하는 경우로 한정하면서, 임대의무기간 동안 신고·허가 등 양도절차를 위반한 양도행위에 대해서는 ① 같은 조 제2항을 위반한 경우에는 100만원 이하의 과태료(법 제67조제4항제2호의2)를, ② 같은 법 제43조제4항을 위반한 경우에는 3천만원 이하의 과태료를 부과하도록 하고 있는데(법 제67조제1항제2호), 만약 공동명의 임대사업자 중 1인이 같은 법 제43조제2항에 따른 “다른 임대사업자”의 범위에 포함되지 않는 것으로 보게 된다면, 임대의무기간 중 공동명의 임대사업자가 양도절차를 위반하여 다른 공동명의 임대사업자 1인에게 주택 지분을 양도한 경우 같은 법 제67조제1항제2호에 따라 3천만원 이하의 과태료가 부과될 것인바, 공동명의 임대사업자임에도 불구하고 처음부터 임대사업자 등록을 한 사실이 없는 자에게 무단으로 주택을 양도한 경우와 동일한 과태료를 부과받게 되는 것은 과도한 측면이 있다는 점(각주: 2018. 10. 23. 의안번호 제2016028호로 발의된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(박홍근의원 등 10인) 국회 국토교통위원회 심사보고서 참조)도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.
  따라서 이 사안의 경우, 민간임대주택법 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 양도받을 수 있는 “다른 임대사업자”의 범위에는 공동명의 임대사업자 중 1인이 포함됩니다.
  <관계 법령>
  민간임대주택에 관한 특별법
  제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「출입국관리법」 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.
  ② ∼ ⑤ (생 략)
  ⑥ 제1항부터 제5항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
  ⑦ (생 략)
  제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호·제5호 또는 제6호의2에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
  ② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
  ③ ∼ ⑥ (생 략)
  민간임대주택에 관한 특별법 시행령
  제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① (생 략)
  ② 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.
  1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
  2.·3. (생 략)
  ③ ∼ ⑨ (생 략)
  민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙
  제15조(임대사업자간 민간임대주택 양도 신고) ① 임대사업자는 법 제43조제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자를 포함한다)에게 양도하려는 경우에는 별지 제19호서식의 민간임대주택 양도신고서를 시장·군수·구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 민간임대주택의 등기사항증명서 및 민간임대주택을 양수하는 자(해당 민간임대주택을 양수하여 주택임대사업을 하려는 자는 제외한다)의 임대사업자 등록증을 확인하여야 하며, 신고인이 임대사업자 등록증의 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 해당 서류를 첨부하도록 하여야 한다.
  ②·③ (생 략)
  

• 법제처 법령해석의 효력 등에 대한 안내

  
    법제처의 법령해석은 행정부 내부에서 법령의 집행과 행정의 운영을 위해 통일성 있는 법령해석의 지침을 제시하는 제도로서, 법원의 확정판결과 같은 '법적 기속력'은 없습니다. 따라서 법령 소관 중앙행정기관 등이 구체적인 사실관계 등을 고려해 다르게 집행하는 경우도 있다는 점을 알려드립니다.
    또한 법제처 법령해석은 '법령해석 당시'의 법령을 대상으로 한 것이므로, 법령해석 후 해석대상 법령이 개정되는 등 법령해석과 관련된 법령의 내용이 변경된 경우 종전 법령에 대한 법령해석의 내용이 현행 법령과 맞지 않을 수 있으므로 현행 법령을 참고하시기 바랍니다.
    아울러 「헌법」 제101조에 따라 사법권은 법원에 속하므로 「법제업무 운영규정」 제26조제8항제2호 및 같은 조 제11항제2호에서는 '정립된 판례' 가 있는 경우 법제처가 법령해석을 할 수 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 법제처 법령해석과 다른 내용의 법원의 확정판결이 있는 경우 법원의 확정판결을 참고하시기 바랍니다.